Bên bán nhà chịu thuế gì? Ai được miễn thuế khi mua bán nhà?

24/06/202124/06/2021 TIN TỨC

Trong quá trình thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, 2 bên mua bán cần phải lưu ý làm đúng những nghĩa vụ tài chính nhất định đối với nhà nước. Hãy cùng Sàn Giao Dịch Phú Gia Thịnh tìm hiểu xem bên bán nhà chịu thuế gì?, và những đối tượng nào được miễn thuế khi mua bán nhà nhé!

Bên bán nhà chịu thuế gì?

Thuế thu nhập cá nhân

Bên bán nhà chịu thuế gì? Đầu tiên những ai có thu nhập đều cần phải đóng một khoản thuế bắt buộc gọi là thuế thu nhập cá nhân, khi đó họ phải trích ra 1 phần từ tổng thu nhập của mình để nộp vào ngân sách nhà nước.

Trong trường hợp này, bạn sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân là khoản thu nhập từ kết quả chuyển nhượng quyền sở hữu đất hay sử dụng nhà ở. Tuy nhiên nếu là đối tượng cá nhân chỉ sở hữu 1 nhà ở thì thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản sẽ được miễn.

Căn cứ theo điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC trong quá trình chuyển nhượng bất động sản, người thu nhập sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân theo công thức như sau:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x thuế 2%

Ở đây giá chuyển nhượng được tính là giá mà các bên đã thỏa thuận xong và được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng. Thế nhưng đối với trường hợp trong hợp đồng mua bán không ghi rõ giá trị chuyển nhượng, hay giá bán thấp hơn so với giá đất trên bảng giá đất do UBND quy định, thì khi đó giá chuyển nhượng sẽ được tính theo giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Phí thẩm định hồ sơ

Trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, căn cứ theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC đã quy định phí thẩm định hồ sơ có những lưu ý sau đây:

Những người phải nộp khoản phí thẩm định hồ sơ là những đối tượng đăng ký và nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu, hay cần phải thẩm định lại theo quy định. Mục đích của việc này là để bù đắp lại các chi phí thẩm định để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất.
Một số trường hợp bắt buộc phải nộp phí thẩm định hồ sơ là: các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất, hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất. Còn vấn đề mức thu bao nhiêu sẽ do Hội đồng Nhân dân của mỗi tỉnh quy định khác nhau.

Hình 1: Bên bán nhà thường phải chịu thuế thu nhập cá nhân và phí thẩm định hồ sơ

Bên mua nhà chịu thuế gì?

Lệ phí trước bạ

Căn cứ theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, các tổ chức, cá nhân có tài sản nằm trong danh sách chịu lệ phí trước bạ, thì khi đăng ký quyền sở hữu với các cơ quan có thẩm quyền sẽ phải nộp loại lệ phí này.

Tức là, kể từ khi chuyển nhượng đất, bên mua phải tiến hành đi đăng ký biến động đất đai trong vòng 30 ngày, đồng thời bên mua phải nộp lệ phí trước bạ. Ngoài ra theo quy định của pháp luật, bên bán cũng có thể đưa tiền khoản phí này cho bên mua tự đi nộp.

Lệ phí trước bạ được tính theo công thức tính như sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m2 theo bảng giá đất.

Trong đó:

Diện tích ở đây được tính theo diện tích sàn nhà, trong đó bao gồm cả công trình phụ thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân đó.
Giá 1m2 theo bảng giá đất được xem là giá thực tế xây dựng 1m2 sàn nhà của cấp nhà, hạng nhà dựa theo quy định của UBND cấp tỉnh.
Tỷ lệ % chất lượng được xét theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Phí công chứng

Địa điểm nộp phí công chứng là ngay tại phòng công chứng. Căn cứ theo quy định của thông tư 257/2016/TT-BTC khi xét đến các vấn đề về phí bao gồm: mức thu phí, chế độ thu, nộp, quản lý phí công chứng, phí chứng thực, phí thẩm định,…

Ngoài ra, phí công chứng cho các trường hợp chuyển nhượng, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì sẽ được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng, cho, tặng, chia, nhập, đổi… bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn với đất chẳng hạn như nhà ở, công trình xây dựng. Mức phí được tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn với đất, giá trị nhà ở, công trình đã xây dựng trên đất.

Hình 2: Bên mua nhà thường chi trả khoản phí công chứng và lệ phí trước bạ

Đối tượng nào được miễn thuế khi mua bán nhà?

Giao dịch được thực hiện giữa những người có quan hệ huyết thống

Xét theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản (bao gồm nhiều hình thức từ nhà ở, đến công trình xây dựng sẽ hình thành trong tương lai xét theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa những người có quan hệ huyết thống với nhau thì mức thuế thu nhập cá nhân sẽ được miễn. Cụ thể với các trường hợp sau đây:

Giữa vợ chồng với nhau
Giữa cha mẹ đẻ và con đẻ
Giữa cha mẹ nuôi với con nuôi
Giữa cha mẹ chồng và con dâu
Giữa bố mẹ vợ và con rể
Giữa ông bà nội và cháu nội
Giữa ông bà ngoại và cháu ngoại
Giữa anh chị em ruột với nhau

Bên cạnh đó, trong trường hợp vợ hoặc chồng tạo lập bất động sản trong thời kỳ hôn nhân thì tài sản đó sẽ được xác định là tài sản chung của cả 2 vợ chồng. Nếu ly hôn thì vấn đề phân chia sẽ theo thỏa thuận của 2 người, hoặc dựa theo phán quyết của tòa án và mức thuế cho việc phân chia tài sản sẽ được miễn.

Hình 3: Người thân trong gia đình thường được miễn phí thuế khi giao dịch mua bán nhà

Miễn thuế đối với người chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc đất

Để được miễn thuế thu nhập cá nhân cần phải thỏa đủ 3 điều kiện dưới đây:

Điều kiện 1: Chỉ có quyền sở hữu duy nhất 1 nhà ở hay sử dụng 1 thửa đất ở tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

– Căn cứ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để xác định: quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở.

– Đối với những đối tượng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất cũng có thể có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

– Vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và đây cũng là tài sản chung duy nhất của vợ chồng, hoặc có trường hợp cùng lúc đó vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng. Thì khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì đối với vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng sẽ được miễn thuế. Còn nếu như chồng hoặc vợ đã có nhà ở, đất ở riêng thì sẽ không được miễn thuế.

Điều kiện 2: Có quyền sở hữu nhà ở hay sử dụng đất ở ít nhất 6 tháng, cụ thể như sau:

– Tính đến thời điểm chuyển nhượng, người đó đã có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở ít nhất là 183 ngày.

– Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được xác định vào ngày cấp giấy chứng nhận.

Điều kiện 3: Chuyển nhượng toàn bộ nhà và đất ở.

– Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà hay sử dụng đất ở duy nhất, nhưng khi chuyển nhượng một phần thì thuế cho phần chuyển nhượng đó không được xét miễn.

Qua bài viết trên đây, chúng tôi hy vọng đã cung cấp cho các bạn những thông tin thực sự hữu ích nhằm giải đáp cho thắc mắc bên bán nhà chịu thuế gì, cũng như ai được miễn thuế khi thực hiện giao dịch mua bán nhà rồi nhé.